土地法第三十四條之一執行要點
內政部民國七十五年八月十九日台內地字第四二九七三三號函發布
內政部民國七十七年八月十八日台內地字第六二一七六七號函修正發布
內政部民國八十三年一月二十四日台內地字第八三四三二號函修正第八、九點
內政部民國八十四年一月二十五日台（８４）內地字第八四０一一一四號函修正第
六點
內政部民國八十五年二月五日台內地字第八五七三四九一號函修正第十四點
一、依本法條規定，部分共有人就共有土地或建築改良物（以上簡稱建物）為處分
、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應就共有物之全部為之，不得
僅就他共有人之應有部分為之。
二、本法條第一項所稱「處分」，包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建
物之拆除等法律上之處分與事實上之處分。但不包括贈與等無償之處分及共有
物分割。
三、共有土地或建物為公私共有者，有本法條之適用。私有部分共有人就公私共有
土地全部為處分時，如己符合本法條各項規定，其申請所有權變更登記，應予
受理。惟公有土地為省市縣有時，各該土地之管理機關於接獲共有人之通知後
，以其處分係依據法律之規定，應即報請該管區內民意機關備查。
四、共有土地或建物標示之分割及合併，有本法條之適用。兩宗以上所有權人不相
同之共有土地或建物，依本法條規定申請合併，應由各宗土地或建物之共有人
分別依本法條規定辦理。
五、共有土地或建物之共有人就其應有部分設定地上權、永佃權、地役權、典權或
建築房屋者，為對於共有土地或建物之處分，應依本法規定辦理。五之一、建
物區分所有部分及其基地之應有部分為共有者，部分共有人就該建物區分所有
部分為處分時，得依本法條之規定辦理。但就該基地之應有部分為處分時，無
本法條第一項之適用。五之二、共有土地部分共有人之應有部分經法院查封，
無本法條第一項之適用。
六、本法條第一項所稱〔共有人過半數及應有部分合計過半數〕，係指共有人數及
應有部分合計均超過半數而言；〔應有部分合計逾三分之二〕，係指應有部分
逾三分之二者，共有人數可以不計而言。關於共有人數及應有部分之計算，以
土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人
數及繼承人應繼分計入計算。
七、本法條第二項「事先」、「書面通知」或「公告」之方式及內容，依左列之規
定：
１．部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共
有人。
２．書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。
３．以公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為
限。
４．公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里
辦公處，或逕以登報方式公告之。
通知或公告之內容應敘明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及
期限；受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。他共有人已死亡者，應以其
繼承人為通知或公告之對象。委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授
權。
八、依本法條規定處分、變更或設定負擔，於申請權利變更登記時，應依左列規定
辦理：
１．本法條第一項共有人會同權利人申請人申請權利變更登記時，登請申請書及契
約書內，應列明全體共有人，並於登記申請書備註欄敘明依土地法第三十四條
之一第一項、第二項、第三項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任，登
記機關無須審查其通知或公告之文件。至未能會同申請人之他共有人，無須於
契約書及申請書上簽名蓋章，亦無須檢附印鑑證明及委託書。如因而取得不動
產物權者，本法條第一項之部分共有人應代他共有人申請登記。涉及對價或補
償者，應提出他共有人已領受之證明及其印鑑證明，或已依法提存之證明文件
，並於申請書備註欄註明「受領之對價的數額如有錯誤，由義務人自行負責」
。無對價或補償者，應於契約書敘明事由，並註明「如有不實，共有人願負法
律責任」後免於提出證明。至價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。他共
有人如未能提出權利書狀者，應由地政機關登記完畢逕予公告作廢。依本法條
規定處分全部共有土地，如處分後共有權利已不存在，而他共有人已有死亡者
，得直接辦理所有權移轉登記，免辦繼承登記。依本法條第三項規定提出他共
有人應得之對價或補償已為其繼承人受領之證明時，應檢附土地登記規則第四
十二條規定之文件。依本法條第一項或第六項規定得由部分共有人或同意調解
之共有人申報土地移轉值，但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅後，始得
申辦土地權利變更登記。申請合併之共有土地地會不一者，合併後各共有人之
權利範圍，應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計
算，並不得影響原設定之他項權利。
九、依本法條第三項規定辦理提存之方式如下：
（一）應以本法條第一項共有人為提存人。
（二）他共有人之住址為日據代期之番地，可以該番地所查對之現在住址向法院辦
理提存。
（三）他共有人之住址不詳時依下列方式辦理：
１．他共有人確尚生存者，部分共有人可以該他共有人為受取權人，辦理提存，
並依提存法第十條第三項準用民事訴訟法第一百四十九條規定，聲請公示送
達。
２．他共有人已死亡者，應以其繼承人為清償或辦理提存之對象。
３．他共有人已死亡而其繼承人之有無不明者，則應以依民法第一千一百七十七
條選定之遺產管理人或依民法第一千一百七十八條第二項選任之遺產管理人
為清償或辦理提存之對象。倘無上述遺產管理人時，可依民法第三百二十六
條規定，以不能確知孰為債權人而難為給付為由，辦理提存。
４．他共有行蹤不明而未受亡宣告者，可依民法第十條、非訟事件法第四十九條
第一、二項所定財產管理人為清償或辦理提存之對象。
（四）他共有人之繼承人為提存對象時，應依提存法第十七條規定在提存書領取提
存物所附條件欄內註明：〔提存物受取人領取提存物時，應依遺產及贈與稅
法第四十二條檢附遺產稅完（免）納證明書〕後，持憑法院核發之提存書，
並檢附繼承人現在之戶籍謄本及繼承系統表，且於繼承系統表註明「如有遺
漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」並簽名或蓋章後申辦登記
。
（五）刪除。
十、本法條第四項所稱之優先購買權，依左列規定辦理：
部分共有人依本法規定出賣共有土地時，應先就其應有部分通知他共有人是否
願意優先購買。徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一○四條第
二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權
視為放棄。
他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制（如須具自耕能力等）。
區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與用一人者，他共有人無本條項優
先購買權之適用。本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項
義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他
共有人如認為受有損害，得依法該共有人請求損害賠償。
本法條之優先購買權與土地法第一○四條或第一○七條之優先購買權競合時，
應優先適用土地法第一○四條或第一○○七條規定。共有人之應有部分被法院
查封，不影響其優先購買權之行使。
本法條之優先購買權人已放棄優先購買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附
具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實
，出賣人願負法律責任」字樣，免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件。
但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所爭執，並以書面提出異議，
除其優先權已依法視為放棄者，外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購買
權爭執解決後，再行受理登記之申請。
權利人持法院確定判決或執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證
書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記時，無須檢附優先購買權
人放棄優先購買權之證明文件。他共有人對共有人出賣其應有部分之優先購買
權，均有同一優先權，至應由他共有人何人承購，出賣人有權決定，如承購人
為他共有人之一或數人，已屬適法。
十一、公同共有土地或建物之處分或變更，除法律或契約另有規定外。
十二、分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部
分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用。
十三、地政機關依本法條第六項規定為調解時，應依左列規定辦理：
調解，由市縣政府（地政科）辦理。必要時得授權地政事務所辦理。共有人
申請調解時，應載明共有土地或建物標示，不能協議原因及處理意見，並應
提附土地或建物登記簿謄本。地政機關接到申請時，應定期邀集各共有人開
會調解，並依左列原則處理。調解經共有人全體同意或部分同意而合於第一
項要件者，為調解成立，應作成調解紀錄，函請共有人依法定程序，辦理各
項手續，各共有人無須再另行通知或公告。調解不成立時（指未能達到本法
條第一項要件者），任何共有人均可於調解當時，或於接到地政機關所送調
解筆錄十日內申請地政機關移送司法機關處理。地政機關接受共有人之申請
，應於十五日內移送處理。地政機接受共有人申請，移送司法機關審理，應
載明土地或建物標示，調解結果，權利關係人之姓名、住址，並檢附調解紀
錄抄本。地政機關依前項規定移送司法機關審理之案件，如須送達，其郵票
亦應附送。至於裁判費則通知申請人逕向受訴法院繳納。共有物分割之調解
成立，須經共有人全體同意。共有人未依調解結果辦理土地權利變更前，當
事人之一方反悔而提出異議者，原調解之效力依左列情況而定：扣除異議之
人數及其應有部分後，同意處分之共有人，其人數及應有部分，仍合於本法
條第一項規定之要件，得本法條第二、三項規定手續辦理。扣除異議人之人
數其應有部分後，未能符合本法條第一項規定要件者，原調解結果則視為不
成立。本項調解非屬訴訟上成立之調解，不得為強制執行法第四條規定之執
行名義。
十四、依本法條第六項規定申請調解成立後，共有人依調解結果申辦共有物分割登
記時，仍應依土地登記規則第三十七條規定，檢附印鑑證明書辦理，並以調
解成立之日為其登記原因發生日期。
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