囤房稅非打房萬靈丹
 
本周起立法院開始審議「房地合一稅2.0」修法案，囤房稅再次成為焦點。而上周立法院
財政委員會也召開過囤房稅公聽會，與會者及政府相關單位，對是否該推囤房稅彼此攻防
。其實，囤房稅不是不能推，但絕非萬靈丹，而且要作更多事前作業，否則將傷及其它民
眾，而且其對抑制房價效果也不會太好。

由於國內房價再次上揚，政府開始推出「打房」政策，除了央行主導、屬金融面的選擇性
信用管制措施外，主力在日前行政院拍板定案的「房地合一稅2.0修正案」，至於囤房稅
則未推出，引來不少學者與在野黨的批評，財委會也為此召開公聽會，不過，這個問題顯
然難有共識。

財政部長蘇建榮先前就曾親上火線對外說明為何暫時不推囤房稅，其3大主因分別是：地
方政府稅基、囤房定義、轉嫁成本。但學者則認為轉嫁成本（指會導致租金提高）是「似
是而非」的理由，因為「財政部可以對房東查課所得稅」；部份學者則主張囤房稅要與房
地合一稅並行才有效果，但又有學者認為不該對囤房稅過度期待。

要評估政策效果，應該回頭先看問題產生的原因與政策目標。

房地合一稅2.0與是否要推囤房稅的原因，當然是因為房價再次飆升，因此推出政策抑制
價上漲，這點非常明確，毫無模糊與爭議空間。但對為什麼房價再次上揚的原因，則各方
可能稍有不同的解讀與看法。

這波房價上漲，投資客的「貢獻」當然卓著明顯；雖然其在市場所占比例，不會如上波高
點時一樣占到7成，但市場的看法認為投資客占比在3-5成，因不夠區域而相異。因此，
打房首要之務就是把炒房的投資客掃出市場。這就是房地合一稅2.0的目的：同時拉長炒
房課重稅的持有時間（從2年變5年），同時堵住以成立公司法人炒房的避稅方式（稅率
可由45%減為20%）。

但如果診斷房價再次飆升的原因，是許多人「買房囤房」，而不是如投機客入手後短期就
要出售，那囤房稅對壓抑房價上漲的重要性就大幅提升，有必要對持有多房者大幅增稅，
而且是「累進式」─持有越多棟稅率越高。

就這波房價上漲的原因分析，投資客還是主因，因此首波重點擺在打擊投資客的選擇性信
用管制、房地合一稅2.0等應無誤、亦可收到一定成效；但必須注意的是，隨著台商資金
因租稅大赦而回流、回台投資等情況增加，購屋需求一定增加，這部份需求多少可視為「
自用需求」，又有多少屬多房、囤房的投資行為，仍屬未知數；但這些人非屬短期進出的
投機客，其性質屬長期投資，如要壓抑這部份需求。囤房稅就顯得有其意義與重要性。

不過，在祭出囤房稅、期望其達到打房效果前，有幾個問題必須先解決；一個是財政部提
出的稅基問題，這個問題確實存在且非常嚴重。講囤房稅主要是要提高房屋稅，房屋稅是
根據各地方政府評定的房屋現值課稅，但數十年來的結構就是：房屋現值遠遠低於市價，
很可能市價2000萬的房子，房屋現值只有50萬。因此，如果稅基不回歸到正常一點的價
位，對多屋者大幅提高房屋稅率（即所謂囤房稅），能收到多大效果還有待觀察。

此外，萬一有那某地方政府那根筋不對，讓稅基回歸市價，把房屋現值提高到接近市價，
地方執政者必然崩盤無法連任、甚至可能發生暴動─因為對其它所有持有房屋者而言（包
括自住者），房屋稅將因此提高5、6倍甚至可能10倍以上，大概沒有民眾受得了這種加
稅方式。

因此，要以囤房稅讓多房者因持有成本提高而釋出房屋，藉著增加供給降低房價，一來這
波上漲主因還是以投機客因素為主，二來即使提升囤房稅率效果也不會太好，三來要調稅
基必須小心避免「傷及無辜」，導致其它一般民眾的房屋稅也大增。簡單的講，囤房稅可
以作，但要推之前需要作的全盤考量與調整更多，現階段還是專注在打擊炒房投機客較實
在。
2021年3月30日 風傳媒