絕處逢春1｜摩鐵難賺收攤當倉儲　44間滿租年收租950萬
 
千坪旅館熄燈，不重建依舊能活化。在新店安康路、鄰近安坑交流道下，有棟歐式風格建
築，入口處掛著「欣園汽車旅館」，經營者回憶：「生意好時，車子一排等客人退房、才
能進去，連老先生、司機、看股票的都來消費」，然不敵旅宿家數一窩蜂膨脹，「摩鐵越
來越難賺」，2年前欣園轉個彎求生，如今44間滿租且躲過疫情重擊。

位於安康路一段「欣園汽車旅館」，佔地約2千坪，內部共有44間車庫房，經營團隊因
看好其緊鄰安坑交流道的優勢，20年前接手承租，斥資上千萬元將既有的汽車旅館外殼、
房間內部重新裝修，「做這行所有設備都得用最好的，才會吸引顧客來」團隊林先生說。

他描述昔日榮景，「這邊是一排車在等房間，一有客人退房，員工立馬打掃，要在5∼8
分鐘之內完成，讓下組客人進去」，摩鐵客源豐富，除了一般消費族群外，「景氣好的時
候，計程車司機跑累了，願意花錢來休息，也有股民開房間想安靜看股票，甚至連老先生
不曉得摩鐵是什麼，也好奇來嚐鮮」。

因汽車旅館拚翻轉率，需要大量房務員，林先生解釋，人力採戰鬥編組，房間一釋出，乾
、濕分工清潔得同步快速進行，跟商務旅店退房時間一致、集體退掉後再慢慢打掃的模式
不同，「當時我們的員工就有20名，月營收可突破300萬元」。

見證數年產業好景，非大品牌的欣園開始步入瓶頸，團隊負責人林姓老闆感慨地說，台灣
人做生意一窩蜂，大台北的摩鐵、旅館、飯店家數2015年膨脹到4、5百家，看到榮景、
大家都來開，「投資摩鐵不是看短線，每2∼3年就要部份翻新，讓客人願意再回頭消費
」，但同行家數激增，迎來的是削價競爭跟來客數減少，後來評估再搞下去會兩敗俱傷，
屆時連員工薪水都付不出來，因此2019年6月毅然決定撤銷欣園汽車旅館登記。

摩鐵歇業，44間客房轉身變倉儲、廠辦，《蘋果新聞網》實地走訪，發現承租戶囊括宅配
業、家電維修、零售等多元業種，亦有租戶一次包下2間，作為個人工作室兼放置跑車，
團隊打趣說，「經營倉儲單純許多，租戶要的是陽春沒有裝飾的空間」，因此摩鐵的一磚一
瓦都打掉，地毯、高級床、原木衣櫃、化妝台這些設備，也通通出清掉，以前摩鐵服務形
形色色的客人，現在進來承租的都是老闆。

林先生說，這裡仍具有摩鐵的隱密、安全性，道路環境跟硬體也比一般倉庫好， 所以44
間很快滿租，「雖然倉庫比較死板，營運沒有膨脹機會，但慶幸2年前就收掉摩鐵，剛好
閃過疫情，少賠一條」。據悉倉儲每間18坪、月租1萬8千元，記者試算，滿租狀態，
團隊一年可確保收租950.4萬元，林先生低調不願透露地租成本，僅回應跟地主是十年簽
一次約，倉儲租賃能做就會繼續做下去。

國內旅宿業自2009年陸客團、自由行開放後，家數激增，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒
衛指出，疫情掀起產業的低潮，業者若不更動硬體結構，常見的解套有轉作防疫旅館、從
日租改長租，以及開拓商辦靈活空間等，而屋齡達標屆滿30年者，不乏業主積極投入危
老重建，打掉重練。由於欣園汽車旅館所處區段土地分區非建地，當前重建價值不高，加
上業者乃租客身分，不擁產權，因此租約在身的情況下，搭配其交通、地理環境，轉做倉
儲，不失為一條生路。
2021-10-25 蘋果日報