房市訊息

七都新案高雄砍不動 僅4縣市有一成議價空間
 
房市增溫拉抬全台房價,但根據市調業者觀察,預售案也出現「很難殺」的狀況,相較
往年有10~15%的議價空間,今年全台不到一成,七都最難砍價的區域為高雄,台北與台南
稍微容易一些;專家指出,剛需穩健、市場游資充裕讓房價難低賣,實登2.0造成高雄建
案乾脆不二價銷售,開價趨近成交價,同樣情形也存在於台中市,反觀台北的新案鞏固區
域行情,抬價之餘又怕嚇跑買方因此保留議價空間,至於台南為了滿足購屋殺價慾望,刻
意釋出讓利致使議價率相對較高。

有關議價率的意義,數據根據「591實價登錄」的說法,高低代表建案的議價空間,假設
10%對比1%,前者代表建案以前能提供100萬元的殺價額度,後者代表只剩10萬元;釐
清定義後回到本次調查,從「591實價登錄」統計目前已揭露的預售案,對比成交價格與
開價發現,全台預售案的議價率9.8%,七都議價率則是6.3~14%,其中以高雄最低、台北
及台南最高。

591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示,全台議價率往年通常10~15%,今年不到一成
,主要與市場游資充裕有關,由於不動產相對抗跌保值,造成龐大資金湧入房市,其中高
雄成為七都議價率最低的城市,主要是實價登錄2.0上線讓預售屋價格透明,多數建案避
免爭議乾脆採取不二價,儘管房價追漲但開價不敢貿然喊高,逐漸與成交價趨於一致。

上揚國際股份有限公司協理梁獻文表示,實價登錄2.0上線後,催生許多新建案採取不二
價,尤其南台灣今年受到台積電設廠議題帶動,吸引北部客專程南下搶房,更是議價率走
低的主因,「例如我經手的高雄農十六『J Modern』,8月公開後就是不二價,光是中秋連
假2天內就賣出快10戶,買氣比往年都火熱,目前市場上將近8成的預售案也是不二價
,自然下挫整體議價率。」

他提到,除了不二價因素,營造成本攀升也會下挫議價率,儘管台積電議題拉抬南部房價
,例如高雄楠梓的新案上看4字頭,但以高雄的建案每坪造價平均15萬元,建商面對工
料雙漲「基本已無議價空間」,如今買氣大好反而出現一日三市情形,例如「J Modern」8
月公開後已開盤第三波價格,市況確實相當火熱。

根據梁獻文的說法,政府打炒房禁止預售屋換約,但從某些投資群組的內容能發現,房市
大好同樣縮小換約價差,例如楠梓區的「白易居」、「鋭揚天鵝堡」,投資客原本換約必須
追價100~120萬元,如今只要多付大約40萬元,足見買氣熱絡同樣左右投資市場。

回歸本次調查,台北的預售案議價率大約14%,與台南並列七都冠軍,根據畢務潔的觀點
,主要是台北屬於首善之都,房價基期為全台最高,預售案為確保區域指標性,擔心開價
波動大會影響房價,抬價之餘也怕嚇跑買方因此保留議價空間,但整體依舊下滑,例如往
年議價率通常可達二成,今年也跌破至一成,反觀台南今年揭露的物件大多是在安南、安
平等總價2000萬元的透天厝,總價偏高導致建商刻意保留議價空間,旨在滿足買方的殺
價慾望,因此議價率相對較高。

畢務潔分析,新北市預售屋目前揭露筆數多在林口、新莊、三重等推案量大的行政區,但
開價並未明顯追高,主要是今年房市熱絡強化買方信心,反倒讓成交價一路上漲並且趨近
開價,至於桃園目前揭露的預售案價格,多數為去年或今年初的物件,揭露價格較早但開
價已跟漲房市大盤,反觀新竹縣市今年買氣暢旺,部分指標預售案開出天價,旨在測試區
域成交行情的天花板,但因竹科買盤口袋夠深,部分願意追價買房價,致使議價率落在
10%上下。

她還提到,台中房市因應實價登錄2.0,採取不二價銷售的案子也較往年成長大約2~3成
,例如北屯區的「心之所向」、北區「微笑之心」等都是指標建商推案,同樣採取不二價
銷售,實登單坪價格跟開價差距極小,目前台中市全區預售議價率大約6.3%,不過受到
缺工、缺料成本激增影響,出現建商開價一週之內三度條漲的情形,買方能否跟上這波
追漲值得觀察。
2021-12-27 蘋果日報

 


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