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科學園區炒熱房市 兩房小宅成撐盤主力
今年房市329檔期，推案量雖然不突出，但仍有超過7000億的總銷量，新進場個案數也大
幅成長。不過這股量能持多久，仍有待觀察。
「賣得差不敢講，賣得好更不敢講……，」一名建商高層說道。自從這幾年房價高漲，政
府開始重手打炒房，也讓許多建商對實際銷售數字不願多談，擔心過於高調會引起政府注意。
不過，鏡頭轉到青埔一處小宅預售案的接待中心，在3月的某個週六，只見來看房的人潮
絡繹不絕，與建商低調的態度呈現極大反差。
桃園、新竹、台中推案火熱
根據「591新建案」統計，今年329檔期，包括六都及新竹地區等七個縣市，推案總銷金額
為7810億元，雖然水位相較去年略有下滑，年減7.3％，不過，超過7000億的總銷量，再
加上新進場個案數大幅成長，顯見建商信心回穩。
從七都個別區域來看，其中又以桃園市、新竹縣市、台中市推案最為火熱。以桃園市來說
，青埔雖因房價過熱，有局部賣壓浮現，推案力道弱化，但其他如A7、中路、經國及小檜
溪等重劃區，仍是推案熱區。因此，總銷金額從去年的689.9億元，推升至今年的1563億
元，整體量能年增達126.6％。
新竹縣市有科學園區題材，整體推案總銷金額為636.6億元，年增34.7％。不過，原先的重
點熱區竹北市，因新案每坪均價已來到6字頭，甚至開價破70、80萬，驚人價格讓當地房
市逐漸冷卻，想買房的民眾開始外溢到竹東、寶山、湖口等價格較親民的蛋白區，建商也
開始在這些區域大幅推案。
另外，從各區域的總銷金額觀察，北部地區顯然比南部來得火熱，台南及高雄分別下滑
29.7％及6.3％。591新建案分析，有這樣的結果，主因是台南去年已在329檔期推案大爆發
，而墊高基期，今年建商布局較去年保守；高雄雖微幅下滑，但受到台積電題材影響，左
營、楠梓及橋頭等區域的買氣仍然穩健，個案銷售狀況落差相當大。
從今年1、2月全台六都買賣移轉棟數觀察，光是前兩個月合計，就將近四萬棟，較去年同
期年增四成，顯見房市仍延續去年下半年的熱潮。從2024年迄今，房市交易熱度明顯升溫
，多數專家也對今年上半年的房地產市場，抱持樂觀的態度。
科學園區外溢效益持續存在
綜觀整體房市，除了延續去年下半年的新青安貸款題材外，科學園區題材更是貫穿今年上
半年的房市主軸。
從全台各區域五年房價漲幅來看，漲幅前五名分別是竹北市118.38％、台南新市區93.25％
、台南麻豆區83.88％、新竹市81.85％、台中北屯區79.32％。
房市趨勢專家李同榮分析，台南新市區、善化區、台中潭子區、高雄橋頭區等地的漲幅都
高達68∼95％。這代表科學園區的外溢效益持續存在，也因為台灣的高科技業引領高收入
、高消費，又帶動高需求，逐步助漲房市，也在外溢效應的帶動下，潛力蛋白區仍是值得關
注的房市焦點。
回頭檢視過去幾年的房地產市場，政府雖然重手打炒房，抑制投資客炒作情形，但經濟情
況、產業趨勢仍帶動房市又一波多頭行情，而去年下半年新青安貸款出爐後，也刺激了更
多剛性需求的買盤進場，是推升多頭行情的一股力量。
觀察過去十年間的全國總戶數變化，或許與近幾年的房市需求，有著密不可分的關係。
根據內政部戶政司的資料，全台灣的總人口數，從2014到2023年這十年間僅微幅下降
0.057％，可說是人口數近乎持平，並無變化。
家庭結構改變影響住宅需求
但若從總戶數來看，2014年的總戶數為838.2萬戶，到了2023年卻達到924萬戶，十年間
，全國總戶數增加85.8萬戶，成長高達一成之多。這樣的數字，代表家庭結構的改變，因
為小家庭變多了，住宅需求便隨之增加。
其中，桃園市總戶數的增幅尤為驚人，從73.3萬戶增加至90.3萬戶，增幅高達23.26％；
其次依序為新竹縣市、台中市及新北市。
台灣家庭結構的改變、總戶數增加等因素，是否影響到房市量能？馨傳不動產智庫執行長
何世昌表示，這十年來，家庭結構明顯改變，像是小家庭、獨居戶增加，還有高居亞洲第一
的台灣離婚率，導致原本兩個人住，變一個人住等情況增加，都讓總戶數產生變化。
不過，台灣總家戶數增加，雖然對房市剛性需求的量能有一定影響，但不見得是推升房價
的主因。畢竟家戶數增加，也不見得有買房子的急迫性，只能說是影響房價的次要因素。
台灣十年來的總人口不變，但家戶數激增，也代表平均每戶人口數不斷下降。內政部統計
資料指出，2023 年底，平均每戶人口數量僅剩下2.53 人；再加上房價高漲，讓市面上的
小宅商品大行其道，從過去三房的主流房型，如今兩房商品才是市場主流，也讓愈來愈多
建商因應趨勢，推出小宅建案。
自住客是主力買盤
何世昌提到，從政府出手打炒房後，投資客明顯減少，而房地產這波多頭行情，最主要還
是自住的剛性需求，特別是在新青安貸款政策出爐後，推升潛在購屋需求。也就是說，自
住客仍是目前房市的主力買盤。
提到台灣家庭及人口結構的改變，許多民眾對「少子化」是否成為房市長期的利空因素，
仍抱有諸多疑惑。
不過，何世昌指出，許多人在談論少子化對房價的因素時，都忽略一項因素，就是小孩並
非一出生就去買房子。具體來說，等到這批小孩長大成為購屋主力時，才會浮現對房市需
求的影響。
台灣的新生兒人數，在2001年正式跌破30萬大關，且從此未再回升，一路下滑。若將
2001年當成少子化世代的起始年度，2001年出生的新生兒，今年多數是大學畢業剛進入職
場的階段，正巧對應台灣近年面臨勞動力市場的缺工問題。
如果再從聯徵中心的數據觀察，何世昌說，在15年前，首購主力的年齡為30至35歲，但
現在的首購主力年齡已延後到40至45歲，這也代表目前現在市場上的首購主力為7年級
生。當7年級生買完，後面還有8年級生、9年級生，接棒成為市場首購主力。
因此，如果以首購主力的角度思考少子化影響，大約要到2041年後，台灣的房市才會開始
受到少子化影響。
央行意外升息將衝擊房市？
綜觀今年整體的房市，何世昌認為，新青安貸款的刺激效果最大，不僅推升中古屋市場熱
度，讓部分區域賣到「無貨可賣」。另一方面，也帶動預售屋市場的買盤信心。
目前看來，台灣今年整體經濟表現樂觀，再加上政府能用的打房手段用盡，因此現在還看
不到房市的利空因素。預估今年接下來的房市，可能是價量齊揚、盤整向上的格局。
日前，央行出乎意料地宣布升息半碼，而針對房市的信用管制措施暫且按兵不動，業界普
遍認為對房價衝擊不大，但是，央行在六度升息後，利率累計調升共3.5碼，確實也加重
房貸族負擔。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，意外升息顯見通膨壓力山雨欲
來，雖然此次僅升半碼，在房貸負擔上不至於增加太多，但對於買方確有「溫水煮青蛙」
之感，也可能稍降房市買氣。
2024-04-08 聯合新聞網／遠見
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